Bauen im Bestand
Transformation beginnt mit Wertschätzung
Wann lohnt es sich, ein Gebäude weiterzuentwickeln – und wann nicht? Wer vorschnell plant, läuft Gefahr, Potenziale zu übersehen oder Risiken zu unterschätzen. Bevor über Erhalt, Transformation oder Neubau entschieden wird, sollte daher zuallererst die Frage nach dem Wert einer Immobilie gestellt werden.
Bauen im Bestand ist heute keine Ausnahme mehr, sondern vielmehr die Regel. Dabei geht es keinesfalls darum, vorhandene Gebäude um jeden Preis zu erhalten. Es geht darum, wie sie sinnvoll und zukunftsfähig weiterentwickelt werden können.
Erfolgreiche Transformationsprojekte beginnen mit einer sorgfältigen Bewertung des Bestands. Doch was macht den Wert einer Immobilie aus? Und wie lassen sich Potenziale und Risiken einer Bestandstransformation realistisch einschätzen?
Den Wert erkennen, bevor man plant
Jedes Projekt im Bestand durchläuft eine individuelle Wertetransformation. Der Schlüssel zum Projekterfolg liegt darin, diesen Wert zu identifizieren, auf alle Projektaspekte herunterzubrechen und über die gesamte Projektlaufzeit konsequent zum Tragen zu bringen. Dafür gibt es keinen universellen Maßstab. Jedes Projekt besitzt einen eigenen Kernwert – und genau diesen gilt es zu erkennen.
Für mich beginnt jede Transformationsaufgabe mit Wertschätzung. Nicht im romantischen Sinne, sondern als planerische Haltung: Nur wer den tatsächlichen Wert eines Gebäudes versteht, kann über seine Zukunft entscheiden.
Viktor Lorentz
Architekt, Geschäftsführer in Aachen
Und was macht nun den Wert einer Immobilie aus?
Welche Kriterien für Kauf, Entwicklung und Transformation entscheidend sind, ist von Projekt zu Projekt sehr unterschiedlich. Das können Faktoren wie Lage, Grundstücksgröße, Verkehrsanbindung, Statik, energetischer Zustand und Schadstoffbelastung sein. Aber auch Aspekte wie Charme, Einzigartigkeit, Wertsteigerungspotenzial, Nutzungsflexibilität und Fördermöglichkeiten spielen eine Rolle. Für die Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit eines Projekts müssen zudem technische Details bzgl. Tragwerk, Technische Gebäudeausrüstung, Erschließung und Nutzlasten sowie Rahmenbedingungen wie Baurecht und Denkmalschutz bewertet werden.
Ein ehemaliges Industriegebäude kann aufgrund seiner großzügigen Raumstruktur enormes Entwicklungspotenzial besitzen. Ein innerstädtisches Kaufhaus gewinnt durch seine Lage und Erreichbarkeit an Wert. Ein historisches Gebäude kann durch seinen Charme einen Mehrwert schaffen, den ein Neubau kaum erreichen würde.
Man sieht: Es gibt kein Patentrezept für Bestandstransformation. Jedes Projekt muss individuell betrachtet werden. Und am Ende entscheidet auch der Markt mit. Denn ob sich eine Immobilie wirtschaftlich entwickeln lässt, hängt nicht zuletzt von der Nachfrage ab – etwa nach Studierendenwohnungen, Büroflächen oder Einzelhandel.
Vom Bauchgefühl zum belastbaren Wert
Die Suche nach dem Wert beginnt oft intuitiv. Wir empfinden ein Gebäude als besonders. Wir erkennen Potenzial. Wir sehen Qualitäten, die sich nicht unmittelbar in Zahlen ausdrücken lassen. Für die Projektentwicklung müssen wir den ersten subjektiven Eindruck in rationale Bewertungsmaßstäbe übersetzen. Erst wenn sich Qualitäten beschreiben, begründen und als konkrete Planungsziele formulieren lassen, werden sie projektwirksam.
Der größte Projektentwicklungsfehler besteht aus meiner Sicht darin, diesen Schritt vom Bauchgefühl zum belastbaren Wert auszulassen. Kritische Punkte müssen möglichst früh erkannt werden – bevor Zeit, Geld und Planungsaufwand in Konzepte fließen, die sich später nicht umsetzen lassen.
Wertschätzung bedeutet auch nicht, alles erhalten zu wollen. Es geht vielmehr darum, Chancen und Risiken gegeneinander abzuwägen und das Entwicklungspotenzial einer Immobilie realistisch einzuschätzen.
Eine Frage der Kompatibilität
Nicht jedes Gebäude eignet sich für jede neue Nutzung. Im Zuge der Wertermittlung müssen daher auch ganz nüchtern die konstruktiven, räumlichen und technischen Eigenschaften des Bestands betrachtet werden.
Abwärtskompatible Entwicklungen nutzen vorhandene Potenziale für weniger anspruchsvolle Nutzungen. Ein ehemaliges Industriegebäude etwa bietet häufig hervorragende Voraussetzungen für Büros, Gastronomie oder andere öffentliche Nutzungen. Die vorhandenen Tragstrukturen, großzügige Raumhöhen oder große Spannweiten sind Qualitäten, die ein Neubau heute meist nicht mehr bieten kann.
Aufwärtskompatible Entwicklungen versuchen höhere Anforderungen in einen Bestand zu integrieren und stoßen häufig an technische oder räumliche Grenzen. Dann kann es durchaus sein, dass man sich von einer zunächst überzeugend klingenden Nutzungsidee wieder verabschieden muss – etwa wenn die Transformation eines Geschossbaus aus den 1970er Jahren an dessen rigiden Raumzusammenhängen scheitert.
Seitwärtskompatible Entwicklungen bauen auf der vorhandenen Systemlogik auf und entwickeln diese weiter. Man greift zum Beispiel auf bestehende Ausbauraster zurück und nutzt diese im gleichen Sinne wie das Ursprungsgebäude.
Erfolgreiche Transformation entsteht dort, wo Gebäudestruktur und Nutzung miteinander kompatibel sind.
Problem Denkmalschutz?
Denkmalschutzbestimmungen werden häufig als Einschränkung wahrgenommen. Tatsächlich verfolgt der Denkmalschutz jedoch immer ein konkretes Schutzziel. Entscheidend ist deshalb die Frage, ob dieses Schutzziel mit den Zielen der Transformation übereinstimmt. Wenn beides zusammenpasst, entsteht ein erheblicher Mehrwert. Die historische Qualität eines Gebäudes stärkt seine Identität, erhöht seine Attraktivität und kann gleichzeitig wirtschaftliche Vorteile, etwa durch Förderungen, mit sich bringen. Im Falle von Zielkonflikten gilt es zu bewerten, ob die Vorteile des Bestands die Einschränkungen aufwiegen oder ob sie einer sinnvollen Entwicklung entgegenstehen.
Ich betrachte den Denkmalschutz deshalb weder mit Euphorie noch mit Sorge, sondern als Teil einer wirtschaftlichen und planerischen Gesamtbewertung. Am Ende geht es immer darum, den tatsächlichen Mehrwert eines Gebäudes zu erkennen – und daraus die richtige Entscheidung für seine Transformation abzuleiten.
Angst durch Risikoeinschätzung ersetzen
Warum schrecken viele Bauherr:innen noch immer vor Transformationsprojekten zurück? Häufig liegt es an der Angst vor dem Unbekannten: Schadstoffe, unvollständige Bestandsunterlagen, unerwartete statische Probleme oder unkalkulierbare Kosten gelten nach wie vor als typische Risiken des Bauens im Bestand.
Diese Risiken existieren. Aber sie sind heute wesentlich besser beherrschbar als noch vor wenigen Jahren. Wir können Bestandsgebäude schnell und präzise mit Laserscannern erfassen. Wir können Schadstoffe frühzeitig untersuchen, Tragwerke analysieren und aus den erhobenen Daten digitale Bestandsmodelle entwickeln. Je früher diese Grundlagen geschaffen werden, desto belastbarer werden Entscheidungen im weiteren Projektverlauf.
Aus meiner Sicht ist eine möglichst frühe Entkernung des Gebäudes sinnvoll. Erst wenn Konstruktion und Tragwerk sichtbar sind, lassen sich viele Fragen verlässlich beantworten. Überraschungen während der Bauausführung werden dadurch deutlich reduziert.
Das gilt auch für Bestandsunterlagen. Immer wieder wird ihre Beschaffung hinausgezögert, weil viele zunächst meinen, dass sie vielleicht gar nicht benötigt werden. Meine Erfahrung zeigt: Man braucht sie immer. Fehlen statische Unterlagen oder Bestandspläne, müssen sie später mit erheblichem Mehraufwand und zusätzlichen Kosten ersetzt werden.
Eines meiner wichtigsten Grundprinzipien für das Bauen im Bestand lautet: Angst durch Risikoeinschätzung und Risikomanagement ersetzen. Das bedeutet nicht, Risiken kleinzureden. Es bedeutet, sie frühzeitig zu identifizieren, ihre Auswirkungen realistisch einzuschätzen und daraus fundierte Entscheidungen abzuleiten.
Fazit: Den Bestand verstehen, Zukunft gestalten
In Deutschland findet heute der überwiegende Teil der Bautätigkeit im Bestand statt. So gesehen ist Bestandstransformation kein Sonderfach, sondern die Regel.
Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Bestandstransformation liegt meines Erachtens darin, den Wert einer Immobilie zu erkennen. Das ist die Grundlage, auf Basis derer wir erst darüber entscheiden können, was aus ihr werden soll. Dieser Wert ist nicht nur eine Frage nach der Erhaltenswürdigkeit ihrer Architektur. Er kann in ihrer Struktur liegen, in ihrer Lage, in ihrer Entwicklungsfähigkeit, in ihrer Identität oder Rolle innerhalb eines Quartiers. Unsere Aufgabe ist es, diesen Wert sichtbar zu machen und ihn konsequent in bauliche, technische, wirtschaftliche und funktionale Kriterien zu übersetzen.
Transformation beginnt deshalb nicht mit dem Entwurf. Sie beginnt mit dem Verstehen. Wer den Wert eines Gebäudes erfasst, kann Chancen und Risiken sachlich gegeneinander abwägen, Zielkonflikte früh sichtbar machen und so eine solide Entscheidungsgrundlage schaffen. Manchmal führt diese Bewertung zu einer Transformation, manchmal zu einem Neubau. Beides kann richtig sein.
Entscheidend ist, dass jedes Projekt seinen eigenen Wert besitzt, den es jeweils individuell zu ermitteln gibt – um dem Gebäude ein zweites Leben zu geben, das auch wirklich zu ihm passt.
Zu den Projekten:
